В ночь на 31 марта Верховная Рада приняла исторический закон об открытии рынка аграрной земли. После того как президент подпишет закон, сразу существенно ничего не изменится: мораторий на продажу земли сельхозназначения будет действовать до 1 июля 2021 года. А пока мораторий действует, все старые «серые» схемы присвоения земли будут жить и дальше.
«Серые» схемы продажи земли
Одна из популярных схем — продажа своего права на получение земли для ведения личного крестьянского хозяйства.
Земельный кодекс позволяет каждому украинцу бесплатно получить для этого до двух гектаров. Участки под ЛКХ (личного крестьянского хозяйства) не подпадают под действие моратория, поэтому их можно продавать. Популярная схема предусматривает доверенность, согласно которой человек передает право третьему лицу на получение и продажу такой земли. Часто — за бесценок.
Такую схему мы обнаружили в Киеве в прошлом году: за оформление доверенности на получение 2 гектаров в Киевской области дельцы платили по 300 грн. Набор происходил по объявлениям в интернете.
«Мы вам даем по бумагам участок земли, и вы от нее отказываетесь. Вы выступаете посредником и за это получаете бонус», — сказал нам тогда один из участников схемы.
По объявлению пришли в основном студенты и безработные. Дельцы убеждали, что земля городским жителям все равно не нужна: «Вы продаете право, которым не сможете воспользоваться. Чтобы им воспользоваться, надо в колхоз идти. У вас есть право через 90 лет получить эту землю, оно вам не надо. Вы отказываетесь, а за это мы даем вам деньги».
Доверенность на одно неизвестное и не присутствующее при оформлении лицо оформляла киевский нотариус Вита Чорней. Ее помощница объясняла, что скорее всего, участки достанутся большому хозяйству или какому-то застройщику с изменением целевого назначения.
«Стандартные схемы, которые существуют — приватизация участков государственной или коммунальной земли по два гектара, а затем их перепродажа. Крупные агрохолдинги не будут этим заниматься, потому что если им нужно 10 или 100 тысяч га земли, то найти 50 тысяч людей, чтобы скупить землю — нереально. А небольшие сельхозпредприятия, какие-то перекупщики, которые захотят торговать землей — вполне возможно. Это для них достаточно прибыльная тема. Набрать по объявлениям 500-600 студентов, которые пишут доверенность и передают право на получение земли, а потом через знакомых в Госгеокадастре приватизируют по 2 га, получат тысячу га в целом. Затем по рыночной цене продадут землю. Это большие деньги», — говорит земельный эксперт Георгий Могильный.
Однако пока, в отличие от всех других схем, подобных объявлений на сайтах мы не нашли. Эксперт говорит, что это может быть связано со сменой власти и установлением контактов с «своими» людьми.
Долгосрочная аренда
Еще одна из популярных схем теневой скупки паев — мнимая долгосрочная аренда. Закон позволяет передавать участки на срок до 49 лет.
Абсолютное большинство паев крестьян сдана в аренду фермерам или агрохолдингам. С открытием рынка земли крестьянин-арендодатель не сможет просто так разорвать договор с арендатором и продать свою землю другому лицу. Должны быть существенные нарушения, тогда договор можно расторгнуть в судебном порядке.
Мы позвонили одному из продавцов такой земли — в компанию по продаже недвижимости «Оберег». Он заверил, что рынок земли никак не повлияет на те договоры аренды, которые уже заключены:
«Если вы сталкивались, вы знаете, если договоры подписаны до определенного срока, пайщик не может никак продать землю, пока не закончится договор аренды. А договор разрывать — это только в судебном порядке, так просто не разорвешь».
Альберт Черепаха — известный на Херсонщине аграрный бизнесмен и депутат областного совета от Блока Петра Порошенко. На юге Херсонщины его знают как крупного землевладельца. У него — один из крупнейших банков земель сельскохозяйственного назначения. В прошлом году мы насчитали по данным декларации 2295 гектаров! И это — только в его собственности, без учета тысячи гектаров, принадлежащих его жене, и земли арендованной. Значительная часть земель, как свидетельствуют представленные Черепахой декларации, была приобретена в 2018 году. Депутат почти ежемесячно подавал так называемую форму изменений своего имущественного положения, декларируя миллионные дивиденды от бизнеса и приобретенные в собственность участки. Жители Павловки в разговоре без камеры говорят, что Черепаха «скупил почти полсела». А когда разговор заходит за их паи, уточняют: продали, но оформили как аренду на 49 лет: «Получил 130 тысяч. Это не продажа, это субаренда на 49 лет. Хотя я требовал — дайте мне бумаги. У меня еще дочь есть, чтобы перешло по наследству. Но документов не дали никаких. Понятно, что жалко. Ну а куда деваться. Сын больной умер, стариков похоронил, на что жить. Сейчас работаю в коммунальном предприятии директором. Безвыходная была жизненная ситуация», — делится Борис Гайдученко — житель села Павловка.
Альберт Черепаха, депутат Херсонської обласної ради від БПП Фото: investigator.org.ua
В форме изменения имущественного положения депутата Черепахи, представленной в НАПК в декабре 2018 года, указано, что декларант получил 5 участков земли в трех селах Генического района — в Павловке, Чонгаре и Красном. По площади — это паи. Продавцом одного из них указан Гайдученко Борис Семенович и еще четыре пенсионера.
Впрочем, есть крестьяне, которые довольны такой сделкой. В семье Светланы Бородиной было несколько паев, поэтому часть продали, потому что нужны были деньги:
«Почему я решила продать? Мы решили улучшить себе условия. Сделать ванную, умывальник. Нам хватает, мы не обижаемся. Мамин пай продали, свекрухин и мой. И у нас осталась земля мужа и отца. На тот момент, как мы продавали, Альберт Викторович предложил в аренду на 40 лет. У нас был тупик, мама была больна».
Схема мены
Существует еще одна схема, по которой до прошлого года почти законно скупались паи у крестьян в обход запрета на их продажу. Это схема мены — когда маленький участок в 10 соток можно было обменять на участок в 10 гектаров. Как свидетельствуют выдержки из реестра прав и декларация того же депутата, в июне 2017 года Альберт Черепаха оформил в собственность более 70 участков сельхозземель по 10 соток в Павловке. В ноябре того же года на его жену Людмилу была оформлена собственность на почти сто участков по 10 соток в Чонгаре. На весну 2019 года приходится массовое приобретение супругами в собственность участков аграрной земли. Людмила становится владелицей 20 участков по 2 гектара — и это, вероятно, схема ЛКХ.
Что происходит на рынке земли сейчас, в период принятия закона и за год до открытия легальной продажи? На интернет-ресурсах — куча объявлений о желании арендовать паи. При этом владельцы земли уверяют, что можно заключить дополнительное соглашение и расторгнуть договор в одностороннем порядке.
«За гектар аренды — 6 тысяч гривен без вычетов. Плюс даем дополнительное соглашение, где прописаны изменения в дополнительном соглашении. И изменения добавлены в такие пункты, где разрыв договора возможно в одностороннем порядке. Наше дополнительное соглашение вам под этот закон в вашу пользу», — говорит один из арендаторов паев в Сквирском районе.
Еще одна возможность, о которой говорят эксперты — появление новых теневых схем оборота земель. Компании-арендаторы, у которых уже сформирован земельный банк, смогут торговать приоритетным правом на покупку земли:
«Потом появится рынок продажи приоритетного права на выкуп земли. Теневой. То есть, готовясь к открытию рынка, люди скупают компании арендаторов или договариваются взять землю в аренду, чтобы потом, имея это приоритетное право как арендаторы, или накручивать цены, или продавать на сторону, но получать дополнительную прибыль в роли посредников», — уверен эксперт земельного права Георгий Могильный.
Георгий Могильний, эксперт по земельному праву Фото: investigator.org.ua
Схема эмфитевзиса
И еще одна популярная схема «приобретения» земли, которая не подпадает под мораторий, связана с правом эмфитевзиса. Это передача пая в пользование под ведение сельского хозяйства на любой период времени. В отличие от аренды, здесь нет регулярной оплаты за пользование землей, выплата осуществляется, как правило, один раз.
«Эмфитевзис — это просто: вы заключаете договор, на основании этого договора кто-то пользуется землей под сельское хозяйство. Там нет обязательных периодических платежей, как при аренде, нет ограничений сроков на землю, если это земля частного пользования. То есть фактически люди могут заключить любой договор, сразу при заключении договора авансом выплатить всю плату за пользование на следующие 200 лет, фактически продав землю. А разница, она в эмфитевзисе у вас на 200 лет, или она у вас в собственности, нет никакой. Более того, эмфитевзис разрешено передавать и в залоге, и вносить в уставный капитал — как отдельное право пользования землей», — говорит земельный эксперт Георгий Могильный.
Все схемы обхода запрета на продажу аграрной земли, уверен Георгий Могильный, останутся до отмены моратория. А потом появятся и новые — для обхода ограничений на покупку в одни руки сначала 100 гектаров, а с 2024 — до 10 тысяч гектаров.
Однако рынок земли запускается в ситуации, когда государство не имеет достоверных данных о движении и концентрации земель, поскольку не все участки внесены в Реестр прав на недвижимое имущество.
«Что у нас получается? Фактически, нынешний земельный кодекс действует с 2002 года. А госреестр прав начал действовать с 1 января 2013 года. И не существует обязательного внесения в госреестр записи о правах пользования землей, которые были зарегистрированы ранее. Получается ситуация, что вся земля, которая была передана до 1 января 2013 года, могла быть передана и на 200, и на 500 лет, неизвестно на каких условиях. Вся эта куча информации не внесена в госреестр, она сохраняется только где-то зарегистрированной в бумажном виде», — земельный эксперт заверил, что никто не может собрать статистику и посчитать права пользования землей.
Чтобы земельная реформа состоялась, необходимо принятие целого пакета законов, которые должны создать целостное законодательное обеспечение рынка аграрной земли. Пока за пределами ряда законопроектов остается одна из главных проблем — мониторинг качества земли, от которого зависит эффективность хозяйствования на ней, и введение ответственности за истощения пахотных земель.
«Если агрокомпания покупает 10 тысяч га, затем вкладывает туда деньги, работает на полное истощение земли, она эту стоимость земли отобьет за 5-10 лет, зачем ей эта земля будет нужна потом? Она будет ей просто не нужна — не будет смысла. Если покупают землю, чтобы быстро получить прибыль, а потом эти деньги вывести в какой-то другой бизнес, без этого жесткого контроля земли будет неважно, украинцы ее покупают или не украинцы. Эту землю просто убьют. И главная проблема в том, что контроль полностью игнорируется, он такой нивелируется другими законами о дерегуляции, убирают постоянные мониторинги, проверки, убирают эти паспорта земельных участков, то есть контроль исчезает полностью. И это на самом деле самое страшное», — говорит эксперт Георгий Могильный.
Если физическое или юридическое лицо приобрело или унаследовала земельные участки, нарушив установленное законом ограничение, то такие участки должны конфисковать. Однако как будет происходить мониторинг обращения сельхозземель и что делать с землями, которых пока нет в реестре прав, для принятия всего пакета земельных законов сказать трудно.
Кто — против?
У снятия моратория с продажи аграрной земли есть неизменные политические оппоненты. Это партия «Батькивщина» и бывшие регионалы и пророссийские политики, которые ныне объединены в «Оппозиционной платформе «За жизнь». Юлия Тимошенко заявила, что намерена обжаловать закон об открытии рынка земли в Конституционном суде. Считает, что депутаты, проголосовавшие за закон, руководствовались собственными интересами: «Кто им помог? Им помог Петр Порошенко, потому что он является человеком, который управляет сотнями тысяч гектаров земли, им помогла фракция Голос, в которой две трети — лоббистов финансовых глобальных кругов. И по сути парламент разделился на тех, кто работает в интересах глобальных спекулянтов и тех людей, которые реально готовы служить интересам Украины».
Лоббистов и действительно, хватает. Однако Центр журналистских расследований их нашел не только среди сторонников закона об открытии рынка земли. Крупный бизнесмен Сергей Тарута, который был вторым номером в списке «Батькивщины», и его дочь владеют несколькими аграрными компаниями. Одна из них недавно засветилась в уголовном деле о строительстве сортировочного завода на землях Академии аграрных наук. Тарута не голосовал «против» — он просто не пришел на заседание.
Против закона об обороте аграрной земли проголосовали 24 нардепа, трое — воздержались, 29 — не голосовали. Многие из этих депутатов имеют землю в собственности или связанные с аграрными компаниями.
Олег Воронько — один из владельцев ООО «Агротрейд групп», Игорь Молоток, жена которого владеет половиной компании ООО «Агрохолдинг «Агроинвест», Сергей Лабазюк через родного брата Петра Лабазюка. который контролирует деятельность ООО «Группа компаний «Витагро», земельный банк которого составляет 85 тысяч га земель на территориях Хмельницкой и Ровенской областей. Сергей Лабазюк — также владелец компании «Агропром Сутковцы». Именно фирмам Лабазюка в 2018 году поступило около 60 млн гривен государственных дотаций. Вадим Новинский является основным акционером агрохолдинга HarveEast, согласно информации на сайте холдинга. Компания контролирует около 130 тыс га в Донецкой, Киевской и Житомирской областях.
Но остановимся на наиболее ярких случаях.
Наталья Королевская — депутат от фракции «Оппозиционная платформа За жизнь» — одна из самых богатых женщин по версии журнала «Фокус» от 2010 года. Неоднократно была фигуранткой антикоррупционных расследований. Народные депутаты из ОПЗЖ откровенно ориентированные на Россию, и которые не забывают каждый раз ей кланяться и ставить ее в пример. Но с рынком земли произошла осечка — ведь в России давно разрешена продажа сельхозземель. Теперь они продаются и в оккупированном Россией Крыму. И родной брат непримиримой поборницы моратория на аграрную землю Натальи Королевской — Константин среди россиян, кто бросились рвать крымскую землю и развивать свой агробизнес.
Депутат из Херсона Игорь Колыхаев, член фракции «За будущее», проголосовал против закона об обороте сельхозземель. Он распоряжается 15-ю земельными участками общей площадью 75,6 га, записанными на нем, и 15-ю земельными участками общей площадью 83,4 га, записанными на его мать Колыхаеву Ольгу Николаевну, находящихся в аренде или в эмфитевзисе его компаний — «Продексим», «Каховский Райагрохим», фермерское хозяйство «Золото Таврии», «Юкос и К», ООО «Ланаподове 1» и кооператива «Рассвет». ООО «Продексим» имеет 907 участков земельного банка площадью более 20 тысяч гектаров.
Значительное количество земельных участков перешло Колыхаеву по наследству от крестьян, которые не являются его родственниками. В этом году он получил в наследство от Александра Качанова земельный участок в поселке Волынском. В 2019 году Колыхаев получил 10 земельных участков, которые показал в декларации как наследствое, которое он получил от восьми человек.
