Під гаслом проведення земельної реформи може відбутися банальне «відмивання» бюджетних коштів за вже виконані раніше роботи або ж нині не потрібні, тому що за кілька років доведеться платити ще раз. Наразі мова йде про витрати на проведення земельної реформи в 882 мільйони гривень.
Кабінет Міністрів має намір провести наступного року загальнонаціональну нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення. Про це йдеться у законопроекті про державний бюджет на 2018 рік ( №7000). При цьому пропонується збільшити фінансування за програмою «проведення земельної реформи» в 4,3 рази – з 104,8 млн гривень до 452,8 млн грн. З цієї суми і планується направити кошти на проведення нормативної грошової оцінки сільгоспземель, їхню підготовку до продажу, ведення та функціонування Державного земельного кадастру (ДЗК) і переведення матеріалів Державного фонду документації із землеустрою в електронний вигляд. Державній службі України з питань геодезії, картографії та кадастру пропонується виділити фінансування в розмірі 1,9 млрд гривень.
«Бюджет є такою собі суб’єктивною річчю. Адже на нього кожен дивиться не з державницької точки зору, а що від нього буде мати — округ, які дотації отримають належні йому підприємства… Багато років складання бюджету супроводжується різного роду домовленостями з фракціями, групами, депутатами-марнотратниками щодо цифр, які вписані в нього. Цей рік не буде виключенням», – сказав Центру журналістських розслідувань заступник голови Комітету Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин Вадим Івченко.
Вадим Івченко, заступник голови Комітету Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин Фото: agropolit.com
Хоча проведення земельної реформи в Україні більше не є одним з основних умов, необхідних для отримання чергового траншу від Міжнародного валютного фонду (МВФ), схоже, що під її гаслами чиновники можуть марно витратити державні гроші. Яка ціна питання? Згідно бюджетній резолюції йдеться про видатки на проведення земельної реформи на три роки (2018-2020), які становлять 882 мільйони гривень.
Оцінка, далека від ринкової
«Витрату значних сум на проведення загальнонаціональної оцінки земель не можна вважати вірним рішенням, адже технічна документація з нормативної грошової оцінки земель затверджується на районному рівні райрадами, тому логічно, якби замовниками відповідних робіт виступали органи місцевого самоврядування (ОМС) за кошти місцевих бюджетів», – говорить заступник голови Ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин.
Оцінку земельних ділянок у країні зазвичай фінансують самі власники землі та землекористувачі. Вони зацікавлені у її проведенні, тому що безплатно отримують земельні ділянки. Адже де-юре кожен громадянин України може отримати певну кількість гектарів з різним цільовим призначенням у власність від держави за заявою. Але, як кажуть, безкоштовний сир є тільки у мишоловці. Не дивлячись на існування інституту безоплатної приватизації земельної ділянки, де-факто, він не працює. Через дефіцит ділянок і щорічне зростання попиту на них, чиновники застосовують бюрократичні перепони на шляху їхнього придбання.
Чому відсутня землевпорядна тяганина у країнах Європи? Там ділянки здебільшого продають або надають в оренду. У Польщі, наприклад, їхнім оформленням займається територіальна громада або держава (у нас — фізична чи юридична особа). У цій країні зацікавлена особа звертається в муніципалітет і отримує повний пакет документів (плата за нього входить у плату за земельну ділянку). Все робиться прозоро на аукціонах з дотриманням відповідних процедур.
У нашій країні інвентаризація земельних ділянок для внесення цієї інформації до Держгеокадастру відбувається «клаптиками», залежно від звернень громадян. У більшості сільських та селищних рад і районів інвентаризацію (реальну) обліку земель та адаптацію за цільовим використанням до вимог земельного кадастру до кінця не проведено. Більшість громад не мають генеральних планів, схем планування адмінтериторій і рад. Особливо це стосується земель за межами населених пунктів. Це призводить до багатьох порушень під час оформлення їх у користування чи оренду, які відбуваються в обхід сільським і селищним органам місцевого самоврядування.
Тому експерти вважають, що готувати до продажу земельні ділянки сільськогосподарського призначення в умовах існування мораторію на відчуження сільськогосподарських земель недоцільно, адже держава ще з часів Майдану обіцяє «земельну децентралізацію» і передачу земель сільськогосподарського призначення у комунальну власність місцевих громад. Гроші від оренди цих ділянок йдуть у місцеві бюджети, а тому незрозуміло, чому держава повинна витрачати кошти на підготовку земельних аукціонів, якщо держбюджет все одно від цього нічого не отримає? Державі доцільно повернути землю сільським громадам і припинити її роздачу через органи держвлади.
Лише передавши повноваження ОМС, можна якісно і ефективно управляти земельними, лісовими і водними ресурсами, провести аналіз ґрунтового покриття та загальнонаціональну оцінку, встановити дієву систему оподаткування. За оцінкою Виконавчої дирекції Всеукраїнської асоціації сільських та селищних рад, є суттєві розбіжності між реєстрами податкової служби та органами геокадастру. Подекуди вони становлять понад три рази. Так при наявності в районі близько 5-7 тисяч землекористувачів, зареєстрованих в кадастрі, у податковій нараховується 1,5-2 тисяч платників податків за землю. Це свідчить про відсутність співпраці між центральними органами виконавчої влади та системну корупцію.
Андрій Мартин, заступник голови Ради Асоціації «Земельна спілка України» Фото: agropolit.com
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок в Україні з 90-х років застосовується для фіскальних та регуляторних цілей. Вона базується на дещо спрощених методиках оцінювання та нормативних показниках вартості земель і не пов’язана з їхньою реальною ринковою вартістю. Вона застосовується як база справляння земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, держмита, єдиного податку 4 групи, тощо. «Необхідність її введення була пов’язана із відсутністю повноцінного ринку земель та відповідних чітких ринкових індикаторів вартості ділянок. Зараз, коли в Україні створений досить розвинений ринок нерухомості (в т.ч. ринок прав оренди), існує потреба до переходу на так звану масову оцінку нерухомості. Вона передбачатиме визначення бази оподаткування виходячи із усереднених ціни на відповідну нерухомість та земельні ділянки, які фіксуються на ринку», – розповідає Андрій Мартин.
В більшості населених пунктів загальнонаціональна оцінка земель проведена у 1994 році, тобто її потрібно оновити та провести тільки для земель с/г призначення за межами населених пунктів. А минулого року уряд розробив нову формулу нарахування нормативно-грошової оцінки. Тому кожен орендар чи власник при переукладанні договорів оренди зобов’язаний за нею провести новий розрахунок, що потягне за собою підвищення орендної плати для людей — оскільки вона відраховується від базової ціни нормативно-грошової оцінки.
В той же час, досвід східноєвропейських та прибалтійських країн свідчить, що перехід до нової системи оцінювання зазвичай потребує 7-10 років, які потрібні для накопичення достатньо великої бази даних із інформацією ціни ринкових транзакцій та розробки математичних моделей визначення вартості нерухомості.
«В Україні наступного року, як і в 2017-му для розрахунку оподаткування плати за землю застосовуватиметься нормативно-грошова оцінка землі, виведеної Дерземгеокадастром у відповідності до природньо-кліматичних зон. Вона є відносно уніфікованою і не передбачає затвердження для кожного нового орендаря районними радами», – зауважує заступник керівника Виконавчої дирекції Всеукраїнської асоціації сільських та селищних рад (ВАССР) Іван Фурсенко.
«Нормативно- грошова оцінка земель є невиправданою, її вже дуже давно необхідно змінювати. Це навіть не ціна, а капіталізований рентний дохід, тобто розрахунок скільки коштів можливо отримати в результаті обробітку землі. Вона не є інструментом економічного стимулювання до ефективного використання земель (чим може бути податок). За цією оцінкою платять мало, в тому числі, орендної плати громадянам і громадам», – констатує Вадим Івченко.
За інформацією Світового банку, якщо ціна оренди 1 га землі в Україні становить $37, то у Франції цей показник досягає $195, Німеччині – $291, Болгарії – $279, Нідерландах – $672.
Вітчизняна нормативно-грошова оцінка земель не відображає ринкового механізму. У світі працює методика масової оцінки майна (нерухомості, землі, продажу прав на майно) для цілей оподаткування, які спираються на ринкові ціни, тобто, вона спільна з експертною оцінкою, яка робиться в нас при продажу нерухомості. Така методика майже по всій Европі (Швеція, Голландія, Німеччина, країни Прибалтики). Тобто, це ринкова ціна на землю, а не ціна від врожайності. (яка залежить від того, скільки в неї вкладено грошей і що вирощується). Міжнародна практика свідчить про застосування до оцінки ринкової вартості у відповідності до транзакцій (виводиться середня вартість за останні 2-5 роки), що і є похідною сумою для оподаткування.
Навіщо електронний вигляд … застарілим матеріалам
За оцінкою «Земельної спілки України», в період земельної реформи, яка триває в Україні з 1991 року, розроблено близько 6,5 млн одиниць землевпорядної документації (проекти встановлення меж сільських рад та населених пунктів, схеми паювання, проекти відведення земельних ділянок, техдокументації зі встановлення меж та оформлення держактів тощо). Вони лише з 2004 року супроводжувалися розробкою електронних файлів, за допомогою яких інформацію стало можливим вносити до електронного земельного кадастру. «Звичайно, користування архівною землевпорядною документацією буде набагато зручнішим, якщо вона буде переведена у електронний вигляд. В той же час, не зовсім зрозуміло, навіщо зараз виділяти на це бюджетні кошти, адже відповідна робота уже виконувалася протягом 2012-2013 років за кошти держбюджету, причому про успіхи у цьому напрямку навіть рапортувало керівництво тогочасного Держгемагентства. Таким чином, існує висока ймовірність банального «відмивання» бюджетних коштів на вже виконані раніше роботи», – обурюється Андрій Мартин.
Цікаво, що «найсвіжіші» матеріали ґрунтових обстежень в Україні мають майже тридцятирічний вік, при тому, що згідно Закону України «Про охорону земель» суцільне ґрунтове обстеження має проводиться раз на двадцять років! Зокрема, архівні картограми ґрунтів підлягали оцифровці у 2012 році. Землевпорядні організації при розробці і затвердженні документації були зобов’язані сканувати всі документи та надавати їх органам Держгеокадастру в електронному вигляді разом із паперовим. «Вважаю недоцільним використовувати в кадастрі дані про грунти, тобто карти, які останній раз, у більшості випадків, оновлювалися у 70-х роках і використовувались при паюванні земель», – каже Вадим Івченко.
Що стосується гармонізації національної класифікації ґрунтів із їхньою класифікацію за WRB, то це скоріше наукове завдання для Національної академії аграрних наук, аніж для земельної реформи. У «Земельній спілці України» вважають, що для «перекладу» вітчизняної класифікації ґрунтів на класифікацію WRB достатньо створити «ключ переходу», який дозволить відносити українські групи ґрунтів до світових класифікаційних виділів.
Яку капіталізацію та поштовх до економічного розвитку надасть переведення застарілих матеріалів державного фонду документації із землеустрою у цифровий вигляд для громадян, органів місцевого самоврядування, держави?
Іван Фурсенко, заступник керівника Виконавчої дирекції Всеукраїнської асоціації сільських та селищних рад Фото: uacrisis.org
«Питання розпорядженнями землями повинні відійти до місцевих рад, які зможуть ефективно управляти своїми ресурсами, провести якісну оцінку стану ґрунтів, вивести їхню ринкову вартість, передати у використання фермерам, ввести податок на використання та отримувати гроші для розбудови місцевої інфраструктури. Натомість спостерігаємо часткову відсутність документації та реальні розбіжності у площах навіть держпідприємств, отже, першочерговим кроком повинна бути передача земель за межами населених пунктів до комунальної власності органів місцевого самоврядування з її подальшою інвентаризацією, встановленням меж юрисдикції громад та лише потім оцінкою вартості», – зазначає Іван Фурсенко
Згідно аналізу ВАССР, по окремих громадах у базі Геокадастру близько 15-17% земельних ділянок приватної форми власності відсутні, а фізичне розташування 5% таких ділянок не відповідає їхньому географічному зображенню. Не встановлені межі природньо-заповідного фонду, відсутні чіткі межі держпідприємств, згідно переліку фонду Держмайна. Тому перед українським громадами стоїть виклик сформувати прозоре геоінформаційне середовище для збільшення обсягу інвестицій, підвищення продуктивності, рівня зайнятості й доходів у сільськогосподарському секторі.
Державною геоінформаційною системою відомостей про землі, розташовані в межах держкордону України, їх цільового призначення та обмеження у використанні є Державний земельний кадастр (ДЗК). Він містить дані про кількісну та якісну характеристику земель, їхню оцінку, розподіл між власниками та користувачами. Адміністратором ДЗК, згідно законодавства, визначено Державне підприємство «Центр державного земельного кадастру». Ця система дає можливість оперативно отримувати необхідну інформацію про земельні ділянки на всій території України. Завдяки використанню при її адмініструванні сучасних інформаційних технологій, відомості про землі є доступними як фахівцям, що працюють в сфері земельних відносин, так і зовнішнім користувачам. Адміністрування ДЗК є прямим обов’язком держави, яка має виділити кошти на його утримання і обслуговування (утримання серверів, удосконалення програмного забезпечення). Скільки ж коштує адміністрування ДЗК?
«Центр ДЗК звітує перед Держгеокадастром, надає фінансову звітність за витрати коштів у попередні роки. Фінзвіт підкріплюється до бюджетного обґрунтування. Знаю випадки, коли Центр ДЗК за ці кошти, частково, купляє якесь дороге комп’ютерне устаткування, або геодезичне обладнання, і здає його в оренду, а потім каже, що це їх кошти і використовують вони їх, як вважають за потрібне. Тут потрібно розбиратися і дивитися їх фінзвітність», – зауважує Вадим Івченко.
