Тема этого расследования родилась из одной цитаты депутата и заместителя председателя земельной комиссии Ялтинского горсовета Ивана Шевчука, который сообщил, что при составлении градостроительной документации для определения границ пляжных зон вместо тысячи ожидаемых гектаров пляжей Ялты оказалось только 9,5. Каким же образом устанавливаются в Крыму границы пляжных зон? Ведь, по сути, их утверждением сегодня можно узаконить все ранее сомнительно отведенное и застроенное в 100-метровой прибрежной полосе. Отметим, что вслед за Ялтой, которая первой установила границы пляжной зоны, сегодня разрабатываются подобные проекты во всех прибрежных поселках и городах.
Пляжные зоны со стороны закона
Закон «О внесении изменений в Водный и Земельный кодексы Украины относительно прибрежных защитных полос» ввел понятие пляжных зон. Это часть прибрежной защитной линии, прилегающая к урезу воды воль морей, морских заливов и лиманов. Здесь запрещается строительство каких-либо сооружений кроме гидротехнических, гидрометрических и линейных. Ширина пляжной зоны должна быть не менее 100 метров от уреза воды. Также в законе прописали, что в случае предоставления права пользования пляжной зоной пользователи обязаны обеспечить беспрепятственный и бесплатный проход вдоль линии моря, морского залива или лимана. Так, в границах населенных пунктов местными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления выделяются и оборудуются пляжные зоны для беспрепятственного и бесплатного пользования.
Законом также четко определено и понятие прибрежных защитных полос: где они должны проходить, какая их ширина, и какие ограничения в их использовании вводятся. Прибрежная защитная полоса устанавливается вдоль морей и вокруг морских заливов и лиманов шириной не менее двух километров от уреза воды.
«В прибрежной защитной полосе, которая не является пляжной зоной, возможно размещение объектов. Но согласно закону там могут быть только объекты санаторно-курортного комплекса, детские лагеря, только санатории, военные объекты, гидрометрические, гидротехнические», – рассказывает генеральный директор ООО «Институт экологии, землеустройства и проектирования» Михаил Эйдельберг.
Границы прибрежных защитных полос и пляжных зон должны быть обозначены в землеустроительной документации, кадастровых планах земельных участков, а также в градостроительной документации.
«К пляжам должен быть открытый доступ, а в последнее время, так как эта территория имеет инвестиционную привлекательность, она застраивалась. Количество общедоступных пляжей снижалось», – говорит Михаил Эйдельберг. И добавляет: «Чтобы хоть как-то остановить этот процесс и оставить в пользовании то, что сегодня возможно оставить неорганизованным отдыхающим, ввели дополнительные пункты в Земельный и Водный кодексы».
Как устанавливали границы ялтинских пляжей
Ялта – первая из городов Украины отреагировала на изменение в законодательстве.
Иван Шевчук
«Прибрежно-защитная полоса предполагалась 2 километра от берега. Если посчитать на длину берега 5 километров. Это мы получаем около тысячи гектар. Прибрежно-защитная полоса могла иметь площадь в 1000 гектар, согласно законодательству. Но там же в законодательстве написано, что она устанавливается согласно проекта, который предусматривает все градостроительные объекты. С учетом градостроительной документации», – говорит генеральный директор ООО «Крымский институт экологии и проектирования» Иван Шевчук.
23 февраля этого года Ялтинский горсовет дал разрешение коммунальному предприятию «Комбинат благоустройства» на составление градостроительного обоснования по определению границ прибрежной защитной полосы и пляжной зоны. Коммунальщики, в свою очередь, заказали проект у частной землеустроительной организации – «Крымского института экологии и проектирования». Генеральным директором этой фирмы оказался тот самый зампредседателя земельной комиссии Ялтинского горсовета Иван Шевчук. То есть, заказчик и исполнитель получились в одном лице. Выяснилось, что тендер не проводили. Стоимость работ оказалась до тендерной: 95 тысяч гривен. Работу провели меньше чем за 4 месяца и границы ялтинских пляжей депутаты городского совета утвердили на сессии горсовета 8-го июня. Оказалось – в курортной столице Крыма осталось всего 9,5 гектаров пляжной зоны.
«Сегодня градостроительной документацией является не только генеральный план Большой Ялты и детальный и план территории центра Ялты. Это и все отводы земли, которые предусматривают строительство объектов», – говорит гендиректор ООО «Крымский институт экологии и проектирования» Иван Шевчук. И поясняет: «Когда мы нанесли все отводы земли, которые предусматривают в будущем строительство, мы получили сплошную стену вдоль берега и вдоль моря, где разрешено уже строительство. Там и отводы земли под частную собственность. Хотя они не допускаются в прибрежно-защитной полосе. Вот мы свободную территорию оставили под прибрежно-защитную полосу. Получилось: всего девять с половиной километров вместо тысячи».
Вот и получилось, что когда нанесли на карту все уже построенные объекты вдоль моря, отведенные в частную собственность, пусть и в прибрежно-защитной полосе, под пляжи Ялты осталось только 9, 5 гектаров, поясняет Иван Шевчук.
Алексей Куделин
Однако, заметим, что генеральный план развития Большой Ялты, принятый и утвержденный в 2007 году, пройдя к началу этого года вереницу судов, на сегодня является действующим документом. И согласно ему, развитие Большой Ялты предполагает не уменьшение, а увеличение рекреационных зон. После утверждения Генплана главный архитектор института «ДІПРОМІСТО» и разработчик Генплана Большой Ялты в комментарии еженедельнику «Зеркало недели» Андрей Куделин называл следующие цифры роста курорта. «В составе территории, которую охватывает проектирование, находятся два города — Ялта и Алупка, 22 поселка, восемь сел, морская береговая полоса длиной 59 км», – говорил Куделин.
«Общая рекреационная емкость, в соответствии с градостроительными расчетами, составит 185 тыс. человек, то есть, столько людей смогут единовременно находиться на пляжах. Кроме того, согласно расчетам проектировщиков, количество койко-мест в курортно-рекреационных учреждениях Ялты к 2025 году увеличится до 71 тыс. (в 1,9 раза). Таким образом, к 2025 году Большая Ялта сможет принимать ежегодно не менее 3,1 млн. отдыхающих, тогда как в 2002 году (на момент начала разработки проекта корректировки Генплана) этот показатель составлял всего 480 тыс. человек», – рассказывал архитектор журналистам «Зеркала недели» четыре года назад.
Однако, сопоставить генплан развития Большой Ялты и установленные горсоветом границы прибрежной линии и пляжной зоны нам пока не удалось. Генплан журналистам в мэрии Ялты показывать отказались. Главный архитектор города показал вывешенную карту старого генплана и сообщил поразительную вещь: действующего генплана у него пока что нет. Ждут его откуда- то со дня на день «с мокрыми печатями». То есть, надо полагать, генплан существует в одном экземпляре и исключительно в бумажном виде. Надеемся, что хотя бы не на папирусной бумаге.
Иван Шевчук между тем уверяет: вся застройка строго в соответствии с генпланом и сетует – и хотели бы больше рекреационных зон в городе иметь, да ничего уже не поделаешь. «Это уже генеральным планом предусмотрено. Все отводы сделаны соответственно градостроительной документации», – уверяет Шевчук. «Как пляж, это в принципе нормальная территория. Он был создан в таких размерах и остался таким. Как для пляжа это достаточно. Конечно, хотелось бы иметь рядом какие-то зеленые зоны, какие-то рекреационные зоны, но такого в городе уже нет. Уже ничего не поделаешь», – сетует депутат.
Михаил Эйдельберг
Директор института «Экоземпроект» Михаил Эйдельберг говорит – с учетом нынешней застройки прибрежной полосы едва ли пляжи могли занимать в Ялте большую площадь. К тому же третья часть берега принадлежит Ялтинскому морскому порту: от улицы Рузвельта до гостиницы «Ореанда». «Почему в Ялте получилось так мало? Потому что основная территория набережной – это земли порта. Раньше Ялте было не интересно соглашаться с портом, что это его земли. Порту хотелось все время самостоятельно регулировать процесс передачи объекты временной торговли», – рассказывает Эйдельберг.
Чтобы прибрежная полоса города, а, соответственно, и пляжная зона были больше – надо выяснять: когда, кем и на каком основании была отведена земля в прибрежных защитных зонах. Используется ли она по целевому назначению, поясняет Михаил Эйдельберг. «Если нарушен закон, можно отменить решения и снести все объекты. Закон позволяет это. А вот если появится второй собственник, третий, в итоге, добросовестный покупатель. Тогда отменять эти решения будет сложно, потому что орган, который их принимал, должен будет потом это все компенсировать», – говорит Эйдельберг.
Однако, как показывает практика, такие вопросы по сносу строений возникают редко. Земля перепродается, и забрать участок на берегу моря у второго и третьего круга покупателей уже нереально.
Тем временем сегодня купить землю на ЮБК в 100-метровой зоне от моря не проблема. Рынок недвижимости пестрит огромным количеством подобных предложений. Мы обратили внимание на одно из предложений Ялтинского Агентства недвижимости «Партнер», размещенное в Интернете. Выяснилось – имея определенную сумму денег, можно легко стать владельцем 8 соток земли даже на территории детского противотуберкулезного санатория им. Боброва в Алупке. В телефонном разговоре человек, назвавшийся директором агентства «Партнер», заверил нас – покупка земли законна и при оформлении проблем не возникнет. Заметим, что информация о продаже подобных участков у моря имеется на десятках сайтов.
Законность получения в собственность земельных участков в 100-метровой зоне, которые сегодня выставлены на продажу, должны, конечно, проверить правоохранители.
Кроме того, почти со 100% уверенностью мы можем сказать, что при утверждении градостроительной документации для установления прибрежной линии пляжной зоны в Ялте, была нарушена установленная законом процедура. Не было предусмотренного законом и региональными правилами застройки согласований техзадания на разработку градостроительной документации с Рескомитетом по строительству и архитектуре. К тому же это обоснование не рассматривалось градостроительным советом Крыма. И это тоже нарушение процедуры принятия решения.
В статье использованы материалы журналистского расследования, проведенного участниками тренинга, проходившего в Симферополе в рамках проекта «У-медиа», который реализуется Интерньюз Нетворк. Журналисты: Максим Малынов, Александр Крумин, Татьяна Доцяк, Ольга Вдовенко, Диляра Рустемова.
Фото Дмитрия Низового и “Зеркало недели”
Смотреть телепрограмму “Вопрос национальной безопасности”
